Правила заключения договора аренды

Вернуться к статьям

Для ведения практически любого вида предпринимательской деятельности нужна коммерческая недвижимость. Чаще всего начинающий предприниматель не может себе позволить приобретение необходимых квадратных метров, поэтому вынужден брать помещение под склад, магазин или офис в аренду у собственника.

Что нужно знать, перед тем как брать в аренду коммерческую недвижимость?

Выбор помещения должен зависеть от размера его площади, целей использования, а также от места нахождения.Во время переговоров с собственником недвижимости, арендатор вправе требовать предъявить следующие документы: 

 

  • Документ на право распоряжения недвижимостью – право собственности,
  • Договор купли-продажи или аренды.
  • Если арендодатель сдает помещение в субаренду, наличие у него этого права должно подтверждаться договором аренды,
  • Уставные документы юридического лица, который владеет помещением,
  • План помещения, который предоставляется органами БТИ.

 

На стадии переговоров важно сразу решить вопрос по поводу оплаты коммунальных услуг, телефонной связи и доступа к интернету. Если помещение находиться в плохом состоянии, также нужно обсудить вопрос по поводу его ремонта и вопрос, за чей счет будут проводиться ремонтные работы.

Решение всех вопросов до момента заключения договора аренды значительно упрощает заключения сделки, и предотвращает появление в будущем спорных вопросов и судебных разбирательств.

Аренда помещения подразумевает обязательное заключение договора. Если арендодателем помещения выступает юридическое лицо, договор подписывает его генеральный директор. При этом никаких дополнительных полномочий с его стороны не требуется. Если же договор от имени предприятия подписывает председатель правления или глава совета директоров, то в таком случае арендатор должен попросить выписку из устава, которая подтверждает, что он вправе подписывать такие документы. Если договор подписывается представителем юридического или физического лица, он должен предъявить при заключении сделки доверенность. При этом важно проверить, чтобы срок ее действия не истек и по доверенности представитель имел право подписывать договора.

Предоставление при заключении договора всего пакета документов говорит о том, что сторона профессионально и ответственно подходит к процессу заключения сделки. Также стоит отметить, что при регистрации договора аренды (если он действует более одного года), юридическое лицо должно будет предоставить регистрационному органу весь пакет документов.

Аренда является обременением прав на недвижимость, поэтому в случае, если помещение перейдет другому собственнику, договор аренды не будет расторгнут. В него нужно будет только внести изменения, касающиеся наименования собственника и его реквизитов. Изменить стоимость аренды и правила ее пользования арендодатель может только с согласия на это арендатора.

При заключении договора нужно обращать внимание не только на стоимость использования помещения, срок аренды и наличие коммуникаций, а также на юридическую чистоту сделки и соответствие всех документов законодательству. Информация об объекте аренды должна быть четко указана в договоре. Это касается не только его адреса, но и общей площади, этажа и номера помещения на техническом плане.

Срок действия договора можно и не указывать. Тогда считается, что сделка заключена на неопределенный термин. Часто в договоре стороны указывают определенную дату заключения действия сделки, но также указывают то, что если ни одна из сторон не заявит об окончании действия договорных отношений, договор будет считаться пролонгирован на тот же срок. Если стороны заключают новый договор, он действует на новых условиях и при этом старый договор уже не может регулировать отношения между арендодателем и арендатором. При завершении термина действия договора преимущественное право на подписание договора имеет арендатор, но если он не соглашается с новыми условиями аренды помещения, это право он теряет.

Расчет за пользование объектом аренды может проводиться в наличной и безналичной форме, в виде процентов от дохода или имущества, которое будет передаваться арендодателю. В договоре обязательно должно быть указан способ расчета между сторонами и фиксированный размер платы за аренду. Если это условие выполнено не будет, считается, что договор недействителен.

Заключение договора аренды недвижимости имеет множество нюансов. Наравне с тем, что арендатор должен проверить объект на соответствие необходимых ему параметров, также нужно проверить документы, которые предоставляют арендодателю право сдачи помещения в аренду. В тексте документа обязательно должны быть указаны технические параметры объекта и его адрес, а также размер платы за аренду.

04.06.2015