Офисы премиум-класса привлекают внимание иностранных инвесторов

Вернуться к статьям

Зарубежные инвесторы считают приобретение российских элитных офисов выгодным вложением капитала. В последние полтора года новостные площадки сообщали о сделках по приобретению элитной офисной недвижимости с участием швейцарской компании Valartis, управляющим активами которой в России и странах постсоветского пространства является Александр Николаев.

Структуры компании, начавшие активную деятельность на российском рынке недвижимости в начале 2000 годов, до 2008 года стали участниками ряда успешных финансовых проектов, среди которых приобретение ценных бумаг «Тройки Диалог» накануне выкупа руководством этой компании у Банка Москвы, участие в строительстве делового комплекса «Романов Двор II», инвестиции в производство коктейлей Bravo и покупка расположенного в Батуми нефтяного предприятия Transterm.

Партнеры и учредители компании, среди которых был и правнук основателя известного во всем мире производства автомобилей Георг фон Опель, сделали ставку на приобретение объектов недвижимости на развивающемся рынке, увеличив свои вложения в разы. 
Сегодня Valartis на российском рынке недвижимости представлен двумя страховыми фондами и компаниями ENR и Eastern Property Holdings (ЕРН).

В инвестиционный портфель ENR, активы которой оцениваются в 130 миллионов швейцарских франков, входят санкт-петербургский деловой комплекс «Петровский форт», сеть магазинов цветов «Розовый сад» и жилые площади в Москве. Кроме этого, компания располагает 80 миллионами франков, которые могут быть использованы для реализации новых проектов.

По мнению известного финансового менеджера, управлявшего в 2000 годах предоставленными в распоряжение Valartis деньгами семейства Опель, Александра Николаева, сегодня основным перспективным направлением вложения средств зарубежных инвесторов в недвижимость, предлагаемую российским рынком, является приобретение функционирующих офисных комплексов премиум класса с площадями, переданными в аренду на долгосрочной основе.

На фоне снижения стоимости недвижимости этот сегмент рынка продемонстрировал годовой рост доходности вложений с 8-9% до 10-12% годовых в валютном эквиваленте, втрое превысив доходность, получаемую от передачи в аренду офисных площадей премиум-уровня в деловых комплексах Мюнхена и Франкфурта. Долгосрочные финансовые вложения в элитную офисную недвижимость с адекватной стоимостью аренды уже стали приоритетом деятельности на российском рынке ряда иностранных инвесторов. Роль одного из ключевых операторов, осуществляющих инвестирование в российские элитные офисы, Николаев отводит компании Eastern Property Holdings (EPH).
Удвоившая за прошлый год свои активы ЕРН делает ставку на привлечение средств вкладчиков для вложений в офисную недвижимость на бессрочной основе как на наиболее эффективный механизм длительного инвестирования. 

В собственности основанной в 2003 году компании с активами в 1 миллиард долларов находятся приобретенные в 2014 году деловые комплексы элит-класса «Эрмитаж плаза» и «Северное сияние», а также офисные центры Женевский и Берлинский дом, возвращенные после передачи в пользование в 2011 году аффилированной с бизнесом Ротенбергов структуре Lenhart Global
Среди якорных арендаторов принадлежащих ЕРН офисов компании Reuters и Apple, арендующие площади на основании договоров аренды длительностью пятнадцать лет с арендной платой в валюте. 

Выпустившая в прошлом году целевые облигации с доходностью 5,5% годовых на 270 миллионов долларов для приобретения недвижимости и планирующая привлечь еще 135 миллионов долларов в качестве рефинансирования ЕРН намерена инвестировать в приобретение российских объектов недвижимости в ближайший период от 200 до 500 миллионов долларов. Большая часть из этих средств будет направлена на покупку готовых элитных офисных комплексов. Сосредоточить свою деятельность в России на операциях с элитной офисной недвижимостью компания решила после неудач при финансировании проектов, связанных с объектами недвижимости разной направленности. В 2008 году ЕРН потеряла 20 миллионов долларов на недвижимости разорившейся сети гипермаркетов «Мосмарт», около 10 миллионов долларов при переоценке жилых зданий на Арбате, где стоимость квадратного метра жилой площади составила от 17 тысяч до 20 тысяч долларов.

Не принес инвесторам компании ожидаемого результата и проект фирмы «Инконика», реализация которого предусматривала создание 5 тысяч парковочных мест на московских улицах. В эксплуатацию был веден только один парковочный комплекс под Тургеневской площадью, имеющий чрезвычайно низкий уровень доходности – 3% годовых. Весь же объем понесенных компанией убытков от списания и снижения стоимости приобретенных активов в 2008 -2009 годах составил около 140 миллионов долларов.

02.12.2015